O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) fechou agosto com ganho de 1,84%, acompanhando a valorização das cotas negociadas na BM&FBovespa.

O aumento refletiu os sinais do Comitê de Política Monetária (Copom) de que os juros básicos poderão cair, apesar de a Selic ter sido mantida em 14,25% ao ano.

Juros mais baixos valorizam os fundos imobiliários, segundo relatório da corretora do Citibank, que continua esperando uma queda da Selic para 13,75% no fim deste ano e para 11,25% no fim de 2017, para uma inflação de 5,2% no ano que vem, o que deve favorecer mais ainda as cotas.

Vacância em SP cai com inquilinos aproveitando preços

O mercado continua, porém, bastante prejudicado pela recessão. Tanto que a taxa de vacância dos imóveis de escritório de alto padrão, AA+, alcançou 24,8% no segundo trimestre na cidade de São Paulo.

Ou seja, quase um quarto de todos os imóveis na cidade estavam sem inquilinos. O número, porém, representa queda de 1,1% em relação aos 25,9% do primeiro trimestre.

O motivo da queda da vacância foi a maior migração de inquilinos de imóveis mais simples para os mais sofisticados pela queda nos preços dos aluguéis.

O preço médio de locação caiu 2% em relação ao primeiro trimestre e foi 10,3% menor que no segundo trimestre de 2015.

A região da Avenida Luiz Carlos Berrini foi a mais afetada, com aumento de 4,4% na vacância, para 33,3%. Já a região da Juscelino Kubitscheck teve queda de 11% na vacância, para 14,3%.

As regiões da Faria Lima e Chucri Zaidan também foram beneficiadas pela entrada de inquilinos.

Imóveis vazios no Rio batem recorde, quase 30%

No Rio de Janeiro, a taxa de vacância segue em alta, atingindo no segundo trimestre 29,7%, novo recorde para o período e 6,7 pontos percentuais acima do primeiro trimestre.

A saída da Petrobras do Edifício Torre Almirante impulsionou a vacância nos escritórios corporativos na capital carioca.

Apesar de não haver lançamentos, a consultoria Cushman estima um aumento da oferta de 258 mil metros quadrados nas regiões do centro financeiro do Rio em 2016, sendo 57,2% no Centro da cidade, 33,2% no Porto e 9,6% na orla. O mercado carioca estaria postergando entregas de novos imóveis para equilibrar os pedidos e os preços.

O preço médio dos aluguéis no Rio subiu 0,6% no segundo trimestre em relação ao primeiro, mas caiu 7,1% sobre o mesmo período do ano passado.

Retorno de 0,77% ao mês

A mediana do retorno dos fundos com aluguéis (dividend yield) caiu de julho para agosto para 0,77% ao mês. Essa taxa é isenta de imposto de renda para pessoas físicas, o grande atrativo dos fundos imobiliários.

Como o juro referencial do mercado, o CDI, subiu no período, o diferencial entre o lucro distribuído pelos fundos imobiliários e o juro do CDI já líquido de imposto caiu para 0,02% em agosto, o menor nos últimos 12 meses.

Deságio médio de 11% sobre patrimônio

Segundo o Citibank, as cotas dos fundos foram negociadas com um desconto médio de 11% em relação ao seu valor patrimonial, ou seja, ao valor dos imóveis que estão em suas carteiras.

Em janeiro, esse desconto era de 31%, o que reflete a valorização das cotas no período. Apesar da queda, esse percentual de deságio representa um bom ponto para entrada de investidores focados em valor e com visão de longo prazo, diz o Citibank.

Cuidado na hora de selecionar

Apesar do preço atrativa na média, a corretora alerta que o investidor deve ter cuidado na hora de escolher, A recuperação plena dos fundos imobiliários depende da superação de alguns desafios, como a desaceleração da inflação e a queda dos juros, além da absorção da oferta de imóveis novos em algumas regiões, sobretudo na cidade de São Paulo.

O Citibank recomenda uma carteira bem diversificada, com imóveis de qualidade, boa localização, já construídos, com baixa taxa de vacância e cronograma de vencimento dos contratos de aluguel diluído.

Renda mínima acaba em dois fundos

O Citi destaca ainda que dois fundos estão em fase final da renda mínima garantida, depois do que os ganhos dependerão da locação dos seus imóveis.

O Shopping Jardim Sul tem rentabilidade garantida de R$ 0,76 por cota até este mês. Em junho, a renda real do fundo era de R$ 0,56 por cota, abaixo portanto da renda garantida.

Outro fundo perto do fim da garantia é o Shopping Sulacap, que tem renda garantida até o mês que vem, equivalente a 85% do CDI no mínimo, ou R$ 0,90 por cota atualmente.

Em julho, o fundo teve renda real de R$ 0,09 por cota e, na média de 12 meses, de R$ 0,18, ou seja, um belo tombo de rendimento.

Já o fundo General Shopping (FIGS11) ainda pagará renda garantida até abril de 2019, R$ 0,83 por cota. O fundo está em fase de desenvolvimento, com o Shopping Maia inaugurado em abril do ano passado. Seu rendimento real está em R$ 0,29 em 12 meses.

Fundos em destaque em setembro

Os sete fundos em destaque selecionados pelo Citibank incluem vários tipos de carteiras imobiliárias, garantindo ao investidor uma boa diversificação e um retorno médio de 10% ao ano.

O CSHG Real Estate (HGRE11) é de escritórios, e tem um retorno estimado em 9,4% ao ano. O Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) tem escritórios e galpões logísticos e um retorno de 8,2% ao ano.

Já o CSHG Logística (HGLG11) reúne galpões logísticos com vencimentos longos de contratos, diversificação e gestão ativa, com retorno estimado em 9% ao ano.

O BB Progressivo (BBPO11) é o fundo de agências do Banco do Brasil, maior fundo imobiliário do mercado.

Seu destaque é o contrato até 2022 com o BB e reajuste de aluguéis pelo IPCA, com baixo risco de vacância e um retorno estimado em 9,4% ao ano. Na mesma linha, o Santander Agências (SAAG11) tem projeção de rendimento de 8,9% ao ano.

Outro tipo de fundo é o Campus Faria Lima (FCFL11), de investimento na universidade Insper, com retorno de 7,1% ao ano e vencimento dos contratos em 2037.

Por último o Kinea Rendimentos Imobiliários aplica não em imóveis mas em papéis imobiliários, como LCI (8,25% do patrimônio) e CRI (90,65%). Do total, 35% da carteira é corrigida pelo IPCA e 57% ao CDI. O fundo projeta um rendimento de 13% ao ano.