Se houve um segmento imobiliário no Brasil que saiu pouco machucado pelo aumento dos juros, foi o de luxo. Menos impactado pelo cenário macroeconômico, esse nicho está em expansão nos últimos anos no país.

O mercado considera imóveis de alto padrão aqueles com tíquete médio entre 1 milhão e 1,5 milhão de reais. Já os imóveis de luxo são aqueles que custam entre 1,5 milhão e 3 milhões de reais, enquanto os de superluxo têm o preço acima de 3 milhões de reais. Neste recorte, uma pesquisa realizada pela Brain Inteligência Estratégica mostra que, no primeiro semestre deste ano, foram lançados 1.678 imóveis de luxo e superluxo em todo o país e vendidas 2.349 unidades.

“O mercado está aquecido desde a pandemia. Para esse público, o imóvel, mesmo quando é para uso, é considerado um investimento. Investimento como reserva de valor”, diz Fábio Tadeu Araújo, CEO da consultoria.

Na cidade de São Paulo, mais da metade dos consumidores de luxo comprou um imóvel no último ano, ante 37% daqueles com rendimento médio. As conclusões são de um estudo do Bank of America (BofA), que ouviu 500 pessoas de classe média-alta e de alta renda, com renda superior a 8.000 reais mensais.

A pesquisa revelou que a propriedade é uma preferência diretamente associada à renda: 80% dos entrevistados são donos do imóvel onde moram, e a fatia aumenta proporcionalmente aos seus rendimentos. Enquanto 91% dos consumidores de luxo possuem casa própria, apenas 69% daqueles com renda média possuem um imóvel. E, se depender da alta renda, a demanda deve continuar forte: mais de 60% pretendem comprar uma nova casa nos próximos 12 meses. A razão para o investimento é tanto dar um upgrade na própria moradia quanto a compra para investimento. Tanto é que a maioria deles comprou um imóvel nos últimos meses (62%).

O apetite do topo da pirâmide tem, inclusive, mantido o mercado de vendas da capital paulista aquecido — na contramão da tendência nacional. Na cidade de São Paulo, os imóveis que custam acima de 3 milhões de reais estão com o preço do metro quadrado avaliado em 30.000 reais, uma alta de 10% nos últimos 12 meses — quase o dobro do registrado nos demais segmentos, segundo dados da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

A resposta para essa aparente incongruência está, segundo o BofA, na própria renda: os mais ricos se preocupam um pouco menos com os efeitos da Selic. O estudo do banco mostra que as taxas de juro ficam menos relevantes na decisão de compra à medida que a renda sobe. O patamar da Selic é considerado “muito importante” para 84% dos consumidores de rendimento médio, ante “73%” dos consumidores de alta renda.

Para atrair este comprador, a estratégia principal das incorporadoras é focar, principalmente, a localização, com lançamentos de projetos icônicos e com oferta limitada. “Nos esforçamos para encontrar terrenos e criar produtos que criem estilo de vida. A compra de um apartamento não está ligada apenas à metragem, à taxa de juro e ao preço. No volume final, isso influencia apenas 25%”, diz Efraim Horn, copresidente da Cyrela.

Porém, o efeito dos juros não é de se desprezar e pode aumentar a procura da alta renda por imóveis. Na visão de Thiago Alonso de Oliveira, CEO da JHSF, a tendência de queda da Selic pode rebaixar o juro real a tal ponto que o consumidor comece a buscar oportunidades com retorno real mais alto.

Em real estate, a principal aposta da empresa é o Real Parque, um complexo multiúso que terá torres residenciais ao lado de um clube com piscina para surfe, na região do Morumbi, bem perto da Ponte Estaiada, um dos cartões-postais de São Paulo. “O projeto do Real Parque já é uma resposta ao cenário de queda de juros que vem se materializando. Abre a vela desse barco para pegar o vento de popa”, disse. O lançamento da parte residencial do complexo deve ocorrer ainda neste ano.

Quem tem apostado no mercado de alta renda também é a Gafisa, que mudou o foco de seus lançamentos. “Há quatro anos tomamos a decisão de olhar para esse segmento, que é interessante e lucrativo”, disse Luis Ortiz, vice-presidente de negócios.

A aposta tem sido em São Paulo e no Rio de Janeiro. Na capital fluminense, por exemplo, a companhia lançou um empreendimento no último terreno em frente ao mar na Praia do Leblon. É um prédio de seis andares, com projeto de arquitetura assinado por um escritório internacional, que deve ser entregue no próximo ano. Além disso, a empresa tem mais quatro projetos em frente ao mar, em Copacabana, Arpoador e Barra da Tijuca. “São localizações muito chamativas e emblemáticas, que conversam com a alta renda.”

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