A queda da taxa de juros no crédito imobiliário diminui o valor das prestações e permite que o financiamento de imóveis mais caros passe a caber no orçamento de uma família que manteve a mesma renda, já que os bancos não permitem que as parcelas superem 30% da renda do tomador do crédito.

Em tempos de juros na mínima histórica e após cortes de taxas de crédito imobiliário anunciados por bancos, como o Santander, pesquisa da MelhorTaxa, realizada a pedido da EXAME, mostra quanto o brasileiro precisa ter hoje para financiar um imóvel de R$ 400 mil, R$ 500 mil, R$ 750 mil e R$ 1 milhão nos principais bancos do  país.

De acordo com o estudo, quem tem entre 30 e 45 anos e uma renda familiar mensal a partir de 11,3 mil reais consegue atualmente obter crédito para comprar um imóvel de 500 mil reais. Já o mutuário precisa ter uma renda familiar a partir de 16,9 mil reais para financiar um imóvel de R$ 750 mil, e de R$ 22,6 mil para financiar um imóvel de R$ 1 milhão.

A pesquisa foi feita com base nas condições de financiamentos das linhas que utilizam recursos da poupançados cinco principais bancos: Caixa, Itaú, Bradesco, Banco do Brasil e Santander.

A Caixa não reduziu recentemente os juros, mas além de oferecer geralmente o financiamento mais barato passou a financiar este ano a compra de lotes, está dando carência de seis meses para pagamento da primeira parcela na pandemia e também está financiando custos com cartório e impostos.

Veja na tabela a renda necessária para financiar um imóvel de R$ 400 mil, R$ 500 mil, R$ 750 mil e R$ 1 milhão nos cinco maiores bancos do país.

R$ 400 mil

Banco	Idade	Juros Efetivo Ano	CET(Custo Efetivo Total Ano)	Primeira Parcela	Renda Necessária
BB	20 anos	8.10%	8.66%	R$     3,067.84	R$   10,226.12
Bradesco	20 anos	6.95%	7.66%	R$     2,787.96	R$     9,293.20
Caixa	20 anos	6.75%	7.30%	R$     2,728.49	R$     9,094.97
Itaú	20 anos	7.00%	7.45%	R$     2,778.19	R$     9,260.64
Santander	20 anos	6.99%	7.60%	R$     2,794.96	R$     9,316.53
BB	30 anos	8.10%	8.79%	R$     3,069.75	R$   10,232.50
BRADESCO	30 anos	6.95%	7.79%	R$     2,803.32	R$     9,344.40
Caixa	30 anos	6.75%	7.45%	R$     2,730.41	R$     9,101.37
Itaú	30 anos	7.00%	7.63%	R$     2,778.19	R$     9,260.64
Santander	30 anos	6.99%	7.60%	R$     2,794.96	R$     9,316.53
BB	45 anos	8.10%	9.68%	R$     3,132.62	R$   10,442.05
BRADESCO	45 anos	6.95%	8.60%	R$     2,904.44	R$     9,681.47
Caixa	45 anos	6.75%	8.30%	R$     2,793.45	R$     9,311.50
Itaú	45 anos	7.00%	8.60%	R$     2,880.02	R$     9,600.05
Santander	45 anos	6.99%	7.90%	R$     2,868.35	R$     9,561.18

R$ 500 mil

Banco	Idade	Juros Efetivo Ano	CET(Custo Efetivo Total Ano)	Primeira Parcela	Renda Necessária
BB	20 anos	8.10%	8.62%	R$     3,828.54	R$   12,761.82
Bradesco	20 anos	6.95%	7.60%	R$     3,478.70	R$   11,595.67
Caixa	20 anos	6.75%	7.27%	R$     3,404.36	R$   11,347.88
Itaú	20 anos	7.00%	7.42%	R$     3,466.49	R$   11,554.96
Santander	20 anos	6.99%	7.55%	R$     3,487.45	R$   11,624.82
BB	30 anos	8.10%	8.75%	R$     3,830.94	R$   12,769.79
Bradesco	30 anos	6.95%	7.74%	R$     3,497.90	R$   11,659.67
Caixa	30 anos	6.75%	7.41%	R$     3,406.76	R$   11,355.88
Itaú	30 anos	7.00%	7.60%	R$     3,466.49	R$   11,554.96
Santander	30 anos	6.99%	7.55%	R$     3,487.45	R$   11,624.82
BB	45 anos	8.10%	9.65%	R$     3,909.52	R$   13,031.73
Bradesco	45 anos	6.95%	8.54%	R$     3,624.30	R$   12,081.01
Caixa	45 anos	6.75%	8.27%	R$     3,485.56	R$   11,618.54
Itaú	45 anos	7.00%	8.57%	R$     3,593.77	R$   11,979.23
Santander	45 anos	6.99%	7.84%	R$     3,579.19	R$   11,930.64

R$ 750 mil

Banco	Idade	Juros Efetivo Ano	CET (Custo Efetivo Total Ano)	Primeira Parcela	Renda Necessária
BB	20 anos	8.10%	8.57%	R$     5,730.32	R$   19,101.06
Bradesco	20 anos	6.95%	7.53%	R$     5,205.55	R$   17,351.84
Caixa	20 anos	6.75%	7.22%	R$     5,094.04	R$   16,980.15
Itaú	20 anos	7.00%	7.38%	R$     5,187.23	R$   17,290.78
Santander	20 anos	6.99%	7.47%	R$     5,218.67	R$   17,395.57
BB	30 anos	8.10%	8.70%	R$     5,733.91	R$   19,113.02
Bradesco	30 anos	6.95%	7.66%	R$     5,234.35	R$   17,447.84
Caixa	30 anos	6.75%	7.36%	R$     5,097.64	R$   16,992.15
Itaú	30 anos	7.00%	7.56%	R$     5,187.23	R$   17,290.78
Santander	30 anos	6.99%	7.47%	R$     5,218.67	R$   17,395.57
BB	45 anos	8.10%	9.60%	R$     5,851.78	R$   19,505.93
Bradesco	45 anos	6.95%	8.47%	R$     5,423.95	R$   18,079.84
Caixa	45 anos	6.75%	8.22%	R$     5,215.84	R$   17,386.15
Itaú	45 anos	7.00%	8.53%	R$     5,378.15	R$   17,927.18
Santander	45 anos	6.99%	7.77%	R$     5,356.29	R$   17,854.29

R$ 1 milhão

Banco	Idade	Juros Efetivo Ano	CET (Custo Efetivo Total Ano)	Primeira Parcela	Renda Necessária
BB	20 anos	8.10%	8.55%	R$     7,632.09	R$   25,440.30
Bradesco	20 anos	6.95%	7.49%	R$     6,932.40	R$   23,108.01
Caixa	20 anos	6.75%	7.19%	R$     6,783.73	R$   22,612.42
Itaú	20 anos	7.00%	7.36%	R$     6,907.98	R$   23,026.60
Santander	20 anos	6.99%	7.43%	R$     6,949.89	R$   23,166.32
BB	30 anos	8.10%	8.68%	R$     7,636.88	R$   25,456.26
Bradesco	30 anos	6.95%	7.63%	R$     6,970.80	R$   23,236.01
Caixa	30 anos	6.75%	7.34%	R$     6,788.53	R$   22,628.42
Itaú	30 anos	7.00%	7.54%	R$     6,907.98	R$   23,026.60
Santander	30 anos	6.99%	7.43%	R$     6,949.89	R$   23,166.32
BB	45 anos	8.10%	9.58%	R$     7,794.04	R$   25,980.13
Bradesco	45 anos	6.95%	8.43%	R$     7,223.60	R$   24,078.68
Caixa	45 anos	6.75%	8.20%	R$     6,946.13	R$   23,153.76
Itaú	45 anos	7.00%	8.51%	R$     7,162.54	R$   23,875.13
Santander	45 anos	6.99%	7.73%	R$     7,133.38	R$   23,777.95

A pesquisa considerou a renda familiar bruta porque esse é o parâmetro utilizado pela maioria dos bancos para liberação do financiamento. Uma família composta por duas pessoas, por exemplo, que ganhe 5 mil reais por mês cada, tem uma renda familiar de 10 mil reais caso ambas participem do financiamento.

Atualmente, a taxa média de juros cobrada nas cinco instituições financeiras varia de 6,75% a 8,10% ao ano. A Caixa cobra a taxa mais baixa, enquanto o Banco do Brasil cobra os maiores juros. O estudo levou em conta as taxas dos valores dos contratos efetivados através da plataforma.

Mas a taxa de juros é só um primeiro indicador que o consumidor deve olhar ao buscar financiar um imóvel. O mais importante é comparar o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento entre os bancos. Isso porque pode ser que o banco ofereça uma taxa de juros menor, mas no final das contas, considerando o preço do seguro e outras despesas do financiamento, o crédito pode ficar mais caro.

O levantamento considera o financiamento de imóveis usados pelo sistema de amortização SAC, no qual os valores das parcelas da dívida são decrescentes. O valor de entrada necessário simulado foi de 20%. Foi utilizado ainda um prazo de financiamento de 30 anos.

A simulação incluiu os custos dos seguros obrigatórios – Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI). Quanto maior a idade do mutuário, maior o custo dessas proteções.

O levantamento é apenas um indicador, já que os bancos podem emprestar uma quantia menor ou até negar a concessão do crédito para a compra do imóvel caso a família seja composta por trabalhadores informais ou alguns dos membros da família esteja inadimplente, já que o risco do empréstimo fica maior.

É importante ressaltar que esse é o valor mínimo que cada faixa de renda pode financiar, já que considera que o mutuário dê apenas 30% do valor do imóvel como entrada do financiamento. Quem pode dar como entrada um valor maior conseguirá, proporcionalmente, financiar um imóvel mais caro.

Fique atento

Quem busca boas oportunidades de compra deve oferecer o maior valor de entrada possível para diminuir o custo do financiamento. Quanto mais alto o valor, mais baixos serão os juros pagos pelo comprador.

Não é indicado utilizar todo o valor poupado para a compra do imóvel. O comprador deve ter uma reserva financeira para situações imprevistas, como uma eventual perda do emprego, que pode comprometer o pagamento da dívida.