Ao alugar um imóvel, tanto locador quanto locatário podem se deparar com a necessidade de realizar melhorias. Essas intervenções são classificadas pelo Código Civil em três categorias: necessárias, úteis e voluptuárias. Cada uma possui regras específicas sobre direito de reembolso e retenção do imóvel. Saber diferenciar cada tipo de benfeitoria evita surpresas no fim do contrato e ajuda locadores e inquilinos a negociarem com mais segurança.

O que são benfeitorias necessárias?

As benfeitorias necessárias são aquelas essenciais para a conservação do imóvel ou para evitar sua deterioração. Elas garantem a integridade da estrutura e a segurança dos ocupantes. Exemplos incluem:

• Reparos em telhados para evitar infiltrações
• Correção de rachaduras estruturais
• Troca de encanamentos comprometidos
• Reformas em instalações elétricas com risco

Segundo o artigo 96 do Código Civil, esse tipo de melhoria deve ser reembolsado pelo proprietário, independentemente de quem tenha pago pela obra. Além disso, o artigo 1.219 garante que, se o reembolso não for feito, o inquilino pode reter o imóvel até ser indenizado.

O que são benfeitorias úteis?

As benfeitorias úteis são aquelas que tornam o imóvel mais funcional, mas não são indispensáveis para sua conservação. Elas aumentam a comodidade ou a segurança, mas a ausência dessas melhorias não compromete a habitabilidade. Exemplos incluem:

• Construção de garagem
• Instalação de grades nas janelas
• Sistema de aquecimento de água
• Instalação de portão eletrônico

O artigo 1.219 do Código Civil estabelece que, se realizadas por um inquilino de boa-fé e com autorização do proprietário, essas melhorias podem ser reembolsadas. Caso contrário, o locador não é obrigado a compensar os gastos.

O que são benfeitorias voluptuárias?

As benfeitorias voluptuárias são melhorias estéticas ou recreativas que não aumentam a funcionalidade do imóvel. Elas têm caráter supérfluo e buscam valorizar o ambiente, mas não são necessárias para seu uso habitual. Exemplos incluem:

• Construção de piscina
• Instalação de churrasqueira
• Decoração sofisticada
• Obras de jardinagem

De acordo com o artigo 1.219 do Código Civil, esse tipo de benfeitoria não precisa ser reembolsado pelo proprietário. No entanto, se o inquilino tiver feito a obra com recursos próprios, ele pode remover a melhoria ao fim do contrato, desde que isso não cause danos ao imóvel.

Quais melhorias podem ser indenizáveis?

Nem toda benfeitoria realizada em um imóvel alugado dá direito a reembolso. A legislação determina que apenas as benfeitorias necessárias e, em alguns casos, as benfeitorias úteis podem ser indenizadas, desde que tenham sido feitas com autorização do proprietário.

• Indenizáveis obrigatoriamente: melhorias necessárias, como consertos estruturais, reparos elétricos e hidráulicos essenciais.
• Indenizáveis com autorização: melhorias úteis, como instalação de grades ou garagem, se houver consentimento do locador.
• Não indenizáveis: melhorias voluptuárias, salvo se o proprietário decidir voluntariamente ressarcir o inquilino.

Caso um inquilino realize melhorias úteis sem autorização do proprietário, ele pode não ter direito ao reembolso. Por isso, formalizar o acordo antes de iniciar qualquer obra é essencial para evitar prejuízos.

Como evitar conflitos entre locador e locatário?

Melhorias em imóveis alugados podem gerar desentendimentos, principalmente quando não há um acordo prévio sobre quem deve pagar pelos custos ou se haverá reembolso ao final do contrato. Para minimizar riscos e evitar disputas, algumas práticas são essenciais:

Obtenha autorização formal, qualquer obra, especialmente as que envolvem mudanças estruturais, deve ser aprovada por escrito pelo proprietário. Isso evita que o inquilino tenha gastos não reconhecidos posteriormente. Além disso, defina regras no contrato. O ideal é incluir no contrato de locação uma cláusula detalhando quais benfeitorias podem ser realizadas, quem será responsável pelo pagamento e se haverá ressarcimento ao término do aluguel.

Registre todas as intervenções: para comprovar os gastos, o inquilino deve guardar notas fiscais, recibos e tirar fotos antes e depois das obras. Esses registros podem servir de prova caso haja necessidade de solicitar reembolso ou retenção do imóvel.

Antes de investir em reformas de alto custo, o inquilino deve conversar com o locador para esclarecer responsabilidades. Melhorias sem consentimento prévio podem não ser reembolsadas, especialmente se forem consideradas voluptuárias. Conheça seus direitos e deveres, afinal inquilinos e proprietários devem estar cientes das regras previstas no Código Civil e na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Isso garante que cada parte saiba o que pode exigir e o que deve cumprir em relação às benfeitorias.

Se mesmo com essas precauções houver impasse, a resolução pode se dar por meio de negociação direta, mediação extrajudicial ou, em último caso, via ação judicial. A formalização de acordos prévios é a forma mais segura de evitar conflitos e garantir que eventuais melhorias no imóvel sejam tratadas de forma justa para ambas as partes.