A prática de vender um imóvel financiado antes de sua quitação total é conhecida como ágio de apartamento. Nesse processo, o proprietário original transfere os direitos e obrigações do financiamento para um novo comprador, que assume o saldo devedor restante.

Essa transação pode ocorrer devido a diversos motivos, como necessidade financeira ou valorização do imóvel, e é comum em lançamentos imobiliários e imóveis na planta, onde a valorização pode gerar ganhos para o primeiro comprador.

Na prática, o vendedor recupera o investimento já realizado e, muitas vezes, obtém lucro se o imóvel tiver se valorizado. Para o comprador, a vantagem está em não precisar arcar com a entrada integral de um financiamento convencional.

Como calcular o ágio de um imóvel?

O valor do ágio é calculado somando o montante já pago pelo vendedor às parcelas restantes do financiamento. Além disso, pode-se considerar a valorização do imóvel no mercado. Na hora de fazer as contas, um corretor de imóveis, contador ou outro profissional especializado no assunto pode ajudar a evitar cálculos errados. Veja o que deve ser considerado:

• Verificar o total já quitado pelo vendedor;
• Consultar o saldo devedor atualizado junto à instituição financeira;
• Avaliar a valorização do imóvel na região;
• Usar ferramentas como a Calculadora do Cidadão, do Banco Central, para atualização monetária.

Como funciona a venda de um ágio de apartamento?

Para realizar a venda de um ágio, é preciso ter atenção a alguns pontos cruciais. É fundamental compreender que o vendedor não detém a propriedade total do imóvel, mas apenas quitou uma parcela do financiamento. Logo, o que está sendo negociado não é a titularidade do bem, mas sim o direito de adquiri-la.

Nesse contexto, o vendedor deve estar ciente de que a obtenção de um novo financiamento imobiliário será improvável, pois, enquanto o financiamento em questão não for quitado, seu acesso a crédito nessa instituição financeira estará restrito.

Considerando que o comprador assumirá o financiamento, ambas as partes devem formalizar um contrato e registrá-lo em cartório, detalhando os termos da negociação. Outro passo importante é contatar a instituição financeira, informando sobre a venda do ágio e buscando orientação sobre os procedimentos para o novo comprador.

É válido ressaltar que, em caso de inadimplência do novo comprador, seja no pagamento das parcelas ou de tributos como o IPTU, o vendedor permanece responsável pelas dívidas, mesmo possuindo o contrato de gaveta da negociação. Nessas situações, o vendedor deverá recorrer à justiça para comprovar a venda do ágio. Adicionalmente, o novo comprador pode revender o ágio, dificultando a quitação do financiamento original.

É importante reforçar que a formalização da transação deve ser feita por meio de um contrato de cessão de direitos registrado em cartório. "Contratos de gaveta", em que a transferência ocorre sem a anuência do banco, podem trazer insegurança jurídica e dificultar a regularização do imóvel no futuro.

Apesar dos cuidados citados, fazer esse tipo de negociação oferece vantagens, como:

• Possibilidade de adquirir um imóvel com condições de pagamento já negociadas;
• Em alguns casos, valores mais acessíveis do que no mercado tradicional;
• Entrada menor, já que o comprador paga apenas o valor já quitado.

Qual o risco de comprar um ágio?

A compra de um ágio sem os devidos cuidados pode trazer problemas para ambas as partes. Se a transferência do financiamento não for oficializada, o vendedor continua como responsável legal pela dívida, ficando sujeito a restrições de crédito caso o comprador não pague as parcelas.

Para o comprador, um dos principais riscos é adquirir um imóvel sem garantia legal, o que pode impedir a obtenção da escritura definitiva. Além disso, se houver cláusulas contratuais que dificultem a transferência, o novo proprietário pode ter dificuldades para regularizar o imóvel em seu nome.

Por que você deve saber disso?

O ágio de imóvel pode ser uma alternativa viável para quem busca um imóvel financiado sem precisar pagar uma entrada elevada. No entanto, a negociação exige atenção para evitar riscos e garantir que a transação seja feita de maneira segura e legalizada.

Antes de fechar um negócio, é essencial consultar a instituição financeira, formalizar a cessão de direitos e garantir que todos os documentos estejam regularizados. Assim, tanto o comprador quanto o vendedor podem evitar problemas futuros e garantir segurança na negociação