A partir de novembro, os investidores que não pretendem vender suas cotas de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) poderão colocá-las para alugar, proporcionando um rendimento extra. Na outra ponta, quem acredita que um determinado FII está sobrevalorizado, poderá fazer o aluguel de suas costas para formar posições vendidas e (tentar) lucrar com a queda do valor das cotas.

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O professor Arthur Vieira, especialista em FII da Exame Research, explica que a medida criada para a B3 tende a trazer maior dinâmica para esse tipo de ativo e melhorar sua precificação. “Qualquer um vai poder ficar vendido em um fundo que acha que está caro. Então, o mercado passa a ter mão dupla. A liberação do aluguel de cotas mostra que o mercado evoluiu”.

O empréstimo de ativos para a formação de posições vendidas já é algo corriqueiro no mercado de ações e, em termos gerais, serão mantidas as características com os FIIs. Ou seja, o tomador (que aluga as cotas para ficar vendido) não terá que ter o valor correspondente ao total das cotas alugadas, apenas uma fração, e terá que pagar um percentual para o doador (que empresta as cotas). Mas Vieira explica que, embora as regras sejam semelhantes, na prática, a dinâmica será diferente. Segundo ele, a possibilidade de haver um desequilíbrio no mercado é real.

“Operar vendido é operar sem ter a cotas, é uma espécie de alavancagem. Então, embora a intenção fosse melhorar a precificação do ativo, pode acabar causando um desequilíbrio. Isso porque [com as novas regras] alguém pode ficar muito vendido em determinado FII sem que o outro lado tenha a possibilidade de ficar alavancado na compra para segurar a pressão”, afirma.

“Por exemplo, eu tenho 100.000 reais e dou esses 100.000 reais como garantia para conseguir vender 500.000 reais de determinado fundo. Então, me alavanquei. Quem quiser defender o preço teria que ter 500.000 reais. Não seria possível dar 100.000 reais de garantia e comprar 500.000 reais em cotas. Só será possível alavancar na venda”, explica.

Ele afirma, porém, que a forma de resolver isso é “muito fácil”. “Deveriam liberar o mercado a termo, para que ficasse mais equânime.”

Além de haver um possível desequilíbrio, Vieira explica que ficar vendido em FII tende a ser mais caro do que fazer esse tipo de operação com ações, por uma característica própria dos FII: o pagamento de proventos mensais. Por exemplo, se um fundo paga 50 centavos por cota e o tomador tem 500 cotas alugadas, no dia do pagamento dos proventos, ele terá que pagar 250 reais para o doador (que emprestou as cotas) como forma de compensação. A dinâmica semelhante ocorre com os dividendos das ações, mas seu pagamento ocorre em períodos mais espaçados. “A regra é a mesma, mas devido à frequência dos pagamentos dos FIIs, o carrego da operação tende a ser mais caro.”

Outro ponto que pode diferenciar a dinâmica entre as posições vendidas em ações as em FIIs é sua menor volatilidade. “Quem alavanca tem o tempo contra ele e até pelo pagamento mensal dos proventos, a natureza desse tipo ativo é de baixa volatilidade. Então, quem está acostumado a ficar vendido em ações, vai perceber na prática que não vai ser fácil ganhar na venda de FIIs”, diz.