A WeWork possui a missão de transformar os lugares onde trabalhamos, vivemos, fazemos exercícios e nos educamos em ambientes mais criativos e eficientes. Até tal missão se espalhar pelos continentes, porém, as perdas financeiras impressionam. Ideais e números serão testados em sua esperada estreia no mercado acionário.

A WeWork possui mais de 400 mil membros em seus mais de 425 prédios, espalhados por 100 cidades de 27 países. Presente no Brasil desde julho de 2017, a empresa tem 16 mil membros em 19 espaços físicos divididos entre São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte.

A imobiliária tecnológica dobrou suas receitas no último ano, chegando a 1,82 bilhão de dólares. O volume ainda não se traduziu em lucro. A empresa também dobrou suas perdas, para 1,93 bilhão de dólares. De acordo com cálculos do jornal britânico The Financial Times, a WeWork perdeu impressionantes 219 mil dólares por hora entre março de 2018 e março de 2019.

O imóvel estilo WeWork

Por mais que se defina como uma “comunidade”, a WeWork ganha dinheiro mesmo é com a locação ou sublocação de imóveis. O negócio aluga ou compra propriedades e as transforma de acordo com seus ideais. Depois, divide o espaço em estações e as comercializa por preços maiores do que os custos.

A tecnologia é usada para escolher o melhor local de abertura de espaços de coworking; para desenhar os espaços; e para precisar a quantidade ideal de salas de acordo com o uso. A WeWork afirma que seus clientes poupam em média 35% dos custos com aluguel anualmente, com escritórios 2,5 vezes mais eficientes em termos espaciais.

A imobiliária tecnológica atende empreendedores (um a quatro empregados, 16% dos clientes WeWork); empresas em crescimento (cinco a 500 empregados, 43%) até grandes companhias (mais de 500 empregados, 41%), incluindo mais de um terço da Global Fortune 500, lista das maiores corporações do mundo.

Realidade ou fantasia?

Os resultados financeiros que desanimariam investidores acostumados a olhar balanços empresariais não freiam as expectativas dos investidores na WeWork. O fundador Adam Neumann já afirmou que analisar a empresa usando métricas convencionais é “perder o ponto” e definiu o ambiente criado pela WeWork como “um estado de consciência” que une as pessoas “para mudar o mundo”.

O negócio continua avaliado em 47 bilhões de dólares e já recebeu 12,8 bilhões de dólares em investimentos. A maioria dos recursos vieram do SoftBank, o conglomerado japonês de telecomunicações por trás do maior fundo de investimentos em startups do mundo. Antes da entrada do SoftBank, a WeWork era avaliada em 17 bilhões de dólares, escreve o Financial Times.

Para muitos, o WeWork segue o caminho normal de crescimento acelerado visto nas startups e isso fará com que seu valuation continua até a estreia no mercado acionário. O burn rate é a taxa pela qual um negócio inovador queima o dinheiro disponível (no caso, dos fundos de venture capital) até que a operação seja sustentável financeiramente.

A empresa mais conhecida por adotar essa política de “queima de dinheiro eterna” é a gigante Amazon, a maior aposta de primeira empresa a alcançar um valor de mercado de 1 trilhão de dólares. A WeWork seria também uma empresa de tecnologia e o valuation se baseia mais no potencial do que no presente.

Para outros tantos, o valuation da WeWork não possui bases financeiras sólidas em comparação a outras empresas do ramo imobiliário. Neste cenário, a companhia poderá sofrer uma queda de avaliação similar à vista pelo aplicativo de mobilidade urbana Uber em seu próprio IPO.

“Levará anos para a companhia chegar a algo parecido com lucratividade. Nenhum bull market [expectativa de que a empresa irá valorizar] dura para sempre”, afirmou a empresa de análises CB Insights. O Financial Times comparou as receitas da WeWork com as de concorrentes e afirmou que a companhia vale, no máximo, três bilhões de dólares.

A hora em que a WeWork provará se vale 47 bilhões de dólares se aproxima -- e a única certeza dos seus investidores é que a imobiliária continuará crescendo e gastando.