A atividade de incorporação é conhecida por seus altos e baixos: em momentos de baixa dos juros e da inflação, o financiamento fica mais barato, tanto para a compra de imóveis como para construir, e as empresas do segmento decolam. Já em tempos de juros e inflação altos, o crédito fica mais caro, e as incorporadoras penam para manter seus resultados.

Esses altos e baixos são ainda mais desafiadores quando se tem capital aberto na bolsa, que é o caso de todas as grandes incorporadoras do país. Depois de vender 530 mil imóveis ao longo de 43 anos, a MRV (MRVE3), a maior construtora do país, veio refletindo sobre como navegar com mais resiliência pelos momentos de maré baixa. E chegou a uma conclusão: investir em um segmento que cresce quando a demanda pela compra do imóvel cai: o aluguel.

Tudo começou com o monitoramento da operação da AHS, atual Resia, empresa americana pertencente a um dos diretores do grupo que constrói empreendimentos voltados para o aluguel. Nos Estados Unidos, o segmento, conhecido como multifamily, já soma 16 milhões de unidades distribuídas pelas 64 maiores regiões metropolitanas. Buscando diversificar seu negócio, a construtora resolveu fincar os dois pés no segmento: adquiriu a operação da AHS em setembro de 2019 e criou a Luggo logo depois.

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Desde então, o novo negócio vem registrando desempenho acima do esperado pela construtora. A taxa de ocupação combinada dos empreendimentos em operação da proptech há mais de um ano fechou o terceiro trimestre em 94%. Já o ticket médio dos empreendimentos da startup em operação subiu 23% nos últimos 12 meses.

Além disso, a rotatividade dos locatários é baixa (4,49%). O indicador de qualidade do serviço, medido pelo NPS, é 43, e seus locatários estão dispostos a pagar de 10% a 15% a mais pelo aluguel do que pagariam no entorno, em um empreendimento sem as comodidades oferecidas.

No final de 2021, a Luggo assinou um contrato bilionário com o fundo canadense Brookfield, que já investe no segmento multifamily em diversos países e acompanhou o desempenho do fundo imobiliário da startup, o LUGG11, desde o IPO. À medida em que empreendimentos construídos pela Luggo forem entregues, o fundo terá direito sobre a compra de 5 mil unidades. Agora, a startup negocia com a Brookfield que novos empreendimentos sejam incluídos no acordo.

A proptech lucrou R$ 18 milhões no acumulado do ano e vai priorizar o crescimento em 15 cidades nas principais regiões metropolitanas. Hoje já tem 1.484 unidades em operação, incluídas em prédios em BH, Contagem, Curitiba, Campinas, São Paulo e Salvador.

Serviços: a tropicalização do conceito

O residencial para renda busca se diferenciar no Brasil ao oferecer uma estrutura de serviços, incomum em um mercado pouco profissional e fragmentado. O conceito se assemelha ao dos antigos flats: na Luggo, além de um profissional dedicado a atender as demandas dos locatários, o empreendimento oferece serviços como lavanderia, depósito, mercadinho, cabine de coworking e aluguel de bicicleta elétrica.

Além disso, a startup promove atividades semanais em grupo para engajar e fidelizar a comunidade, como pizza e chope em um determinado dia da semana. Os apartamentos, que medem de 40 a 45 metros quadrados, podem ser alugados mobiliados ou semi mobiliados (com eletrodomésticos cozinha, armários, cortinas, internet, box banheiro, sem cama, sofá e mesa).

Essas comodidades têm um preço. O aluguel gira em torno de R$ 1.500 a R$ 2.000, algo entre 15% a 20% acima da média do mercado.

Mas existem também economias que agregam valor ao produto, conta Rodrigo Resende, CEO da Luggo. "A startup coloca internet em todo o condomínio, e consegue obter desconto de até 40% com o prestador de serviços por conta da escala. As vagas de garagem são on demand – o proprietário pode ter mais ou menos garagens".

Diferentes dos flats, os contratos da Luggo são longos e seguem o padrão do mercado: 30 meses, com permissão de saída sem multa em 12 meses. O objetivo é oferecer uma experiência de locação rápida e com poucas garantias: a análise de crédito passa por um algoritmo próprio da seguradora parceira – no qual 60% dos pedidos são aprovados.

E qual o público que a startup deseja atingir? Mais diversificado do que parece. "Hoje só não temos famílias média e grandes em nossos empreendimentos. Podemos ver estudantes, solteiros, divorciados, profissionais que trabalham na região, idosos, recém-casados, casais com um filho ou pet. Nos nossos empreendimentos, 30% dos moradores são pets: apenas 4% são crianças".